Законът за управление на етажната собственост се нуждае от актуализация
Липсва изрично установен контрол, което от своя страна води до грешки, злоупотреби и недоверие у собствениците на имоти
Законът за управление на етажната собственост се нуждае от актуализация

Отношенията, свързани с управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, както и правата и задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти или на части от тях са регламентирани в Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС). Управлението на етажната собственост обхваща реда и контрола върху ползването и поддържането на общите части и спазването на вътрешния ред в сградата, както и контрола върху изпълнението на задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите. Формите на управление на етажната собственост са общо събрание и/или сдружение на собствениците. Органи на управление са - Общо събрание и управител или управителен съвет. Съгласно разпоредбата на чл. 38 от Закона за собствеността, подробно са изписани общите части на всички собственици на самостоятелни обекти в една сграда, а именно: земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, стълбите, площадките, покривите, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване и др.

ЗУЕС приет преди повече от 10 години практически не работи. В него не са разписани конкретните задължения на собствениците на имоти, поради тази причина книги на собствениците рядко се водят, част от жилищните входове са без управителни съвети, общинските администрации не извършват контрол. Разпространилите се напоследък професионални домоуправители още не са се наложили като сериозна алтернатива, защото част от фирмите, които предлагат тази услуга, не се справят по компетентност. По данни на Министерство на регионалната политика и благоустройството над 60% от българите живеят в режим на етажна собственост, за това е назрял моментът за спешна актуализация на закона.

Над 45 000 сгради са в лошо техническо състояние и имат нужда от обновяване. За жилищата липсват технически паспорти поради липса на средства. Трябва да се направи обстойно обследване, което да каже какво по сградите се е амортизирало. Следва да се проверят всички елементи на сградата - електрическа инсталация, ВиК, здравина на материала, енергийна ефективност и сеизмичната устойчивост. Панелните блокове, строени основно през 60-те и 70-те години на миналия век, вече наближават края на експлоатационния си живот. Малцина са собствениците на апартаменти, които знаят в какво състояние са домовете им. До 2022 г. старите сгради трябва да бъдат паспортизирани съгласно Наредбата за техническите паспорти, като до момента този срок няколко пъти беше отлаган. Сградите следва да минат преглед, за да е ясно, колко още живот им остава. След обследването трябва да стане ясно дали в жилищния блок са бутани носещи стени, трегери или колони и дали има опасност от срутване при земетресение. След изтичане на срока, кметът на общината може да възложи изготвянето на паспорт от името на етажната собственост и после да си възстанови парите по съдебен път. Наличието на технически паспорт автоматично ще вдигне цената на имотите.

Когато се купува имот, в него е включен и процент от общите части, което означава, че собственикът има задължение да се грижи и за тях. Такси за ремонт ще трябва да плащат също и тези собственици, които отсъстват от страната.

Проблемът е много сериозен, защото у нас има около 1 млн. пустеещи жилища, а за поддръжката на сградите се натоварват само постоянно живеещите в тях. За да се реши проблемът на входовете в блоковете, които не си избират управителни съвети, които да бъдат вписани в общините, следва да се засилят контролните функции на местната администрация, както и правото ѝ да налага санкции. И сега общините са длъжни да следят за спазването на закона, но не го правят. Домовата книга задължително следва да се регистрира в общината. От собствениците ще се изисква да попълват декларация за това кой е собственик, кой е ползвател и кой е наемател на имота, както и какви животни се гледат в него. Домовата книга е легитимацията на етажната собственост.  В България около 100 фирми предлагат услугата "професионален домоуправител" и всички те не подлежат на регулация заради пропуск в закона и контрол над тяхната дейност. По данни на асоциацията на дружествата, управляващи етажната собственост, в този сектор оборотът е над 50 млн. лв., а услугата се ползва в почти всички големи градове на България, като София, Пловдив, Варна, Бургас, Стара Загора, Благоевград и Велико Търново. В тези градове около 15% от много фамилните жилища, или общо 7000 сгради се управляват от професионални домоуправители. За да се внесе ред в сектора следва да има публичен регистър на професионалните домоуправители. Вписаните в него трябва да притежават документ за придобита квалификация.

Така ще се дава гаранция, че професионалните домоуправители знаят как се управлява собственост. При сигнали за недобросъвестност ще бъдат отписвани от регистъра. Големи спорове между живеещите в етажната собственост възникват при плащането на такса за поддръжка на асансьор. Преди дни Върховният касационен съд на Република България постанови със свое Решение № 128 от 24.10.2019 г., че гаранцията за монтажа на асансьор е най-малко пет години. За асансьор обикновено плащат и живеещите на първите етажи, въпреки че не ги ползват, а собствениците на имоти на последните етажи в немалко случаи поемат сами разходите за ремонт на покрива, въпреки че по закон тези разходи се делят между всички във входа. Асансьорните съоръжения следва да са част от сградните инсталации.

В закона липсва механизъм за по-справедливо разпределение на таксите. В редица държави в Европа неплащането на такси за ремонт автоматично се отразява на местните данъци и такси, където събираемостта е по-бърза, с помощта на частни съдебни изпълнители. Да се разчита само на съдебни процедури, е скъпо и неефективно и затова домоуправителите рядко прибягват до събиране на такси през съда. Всеки собственик, съгласил се да живее в такъв вид собственост, е зависим от останалите и има не само своите права, но и задължения, неизпълнението на които води до накърняване на правата и интересите на другите собственици. Съществен проблем представлява и видеонаблюдението в жилищни сгради, което към момента не е законово уредено и не се приема като доказателство в съда при извършено престъпление. Няма уредба и относно съхранението на документацията от общите събрания, какво се случва при унищожена документация или спиране на дейност на наетия домоуправител и какво се случва с кумулираните средства до момента, за което липсва законова разпоредба.

Управлението на етажната собственост е един вид е самоуправление, което в повечето случаи не подлежи на контрол, като единствено взетите решения от общото събрание могат да се атакуват по съдебен път. Липсва изрично установен контрол върху управлението на етажната собственост, което от своя страна води до грешки, злоупотреби и недоверие у собствениците на имоти.

Решение на проблема е да се въведат по-строги глоби и задължения на собствениците, сградите да имат технически паспорти с цел извършване на имотни сделки. Ако бъдат направени промени в Закона за местните данъци и такси и на общините се даде правото да съдействат на управителите при събираемостта на задълженията за поддръжка и ремонт на общите части, ситуацията може да бъде променена.

Коментари от FACEBOOK
Коментари от правен свят
   Започни с:  Първите  |  Последните  
7
pelof
|
нерегистриран
10 ноември 2019, 15:06
0
0
Не остана време до края на годината, както се обещаваше от Строителното министерство ангажирало се с проведената анкета до 15 април т.г., и от което
чакаме за актуализацията на ЗУЕС и други сродни закони, имащи отношение към тези 60 % от сградния фонд. Съзнаваме, че е твърде горещ картоф да се предложи на парламента да изработи съответните подобрения така, че ЗУЕС да заработи, с подобаващи подходящи отговорности. Не са само големите областни центрове, където е проблематично прилагането на същия. Не е посредствена статията, тя е поредното напомняне за това което трябва да се състои.
6
Костадин Еленков
|
нерегистриран
05 ноември 2019, 19:06
10
0
Трябва да има промени в законодателството. Трябва да има наистина по–строг контрол и всеки да си плаща таксите за общите части. Всеки си бута стени в апартаментите. Да не стават земетресения,че ще падат сгради. Трябва да има проверка на сградите.
5
Старчока
|
нерегистриран
05 ноември 2019, 09:46
3
-1
До коментар [#3] от "нерегистриран":
Статията може да не е много специализирана и в дълбочина, но авторът е прав. На повечето места етажната собственост е в лошо състояние и виновни за това са на първо място собствениците. Не глоби, а отстраняване от имота е решението, после срок за влизане в ред, след което принудителна продажба на нов собственик - това е решението. С това мърляво и безотговорно племе, коете все реве че няма пари за поддръжка на най-сериозния си актив, но не спира да харчи за глупости, по друг ред не става. Минават през градинката и входа като през турски гробища, като че не е тяхно. Един такъв с образование и претенции се изцепи на едно ОС: "Ами аз минавам само два пъти през входа, веднъж - на отиване за работа и веднъж - на връщане". Друг пък отряза радиатора и вместо да влезеш още долу на топло, вее студ. Абсурд е да ги накараш да затварят входната врата, написах им огромен плакат: "Затвори вратата - входът е част от твоя дом!" За почистване, изхвърляне на натрупаните по междинните площадки стари мебели, почистване на задръстените от боклуци мазета не ги търсете. И най-вече за пари, каквито все нямат. Натрупали сметки за ститици и хиляди, но не им пука щото апартаментът несеквестируем. Всичката смрад - вън, това е решението.
Ами тая "несеквестируемост" на жилището всъщност е колосален проблем . В цял свят се знае - имаш ли собственост не си беден и не можеш да се дистанцираш от отговорност да си плащаш парното , вноските за етажната собственост и пр. Който е беден - отива в общинско общежитие и точка. Какво се случва у нас . Прехвърляш си имота на децата и си запазваш право на ползване до живот. Според ЗЕ и ЗУЕС ти си потребител на топлинна енергия и трябва да плащаш вноските за етажната собственост . Да , ама ако си с минимална пенсия просто няма какво да ти вземат , а правото на ползване не могат да ти продадат . Смело трупаш сметки и чакаш да се погасят по давност . Същото е и ако живееш в собствена гарсониера или двустаен - и те са несеквестируеми . Това не са закони , това е черна дупка . Има вариант да те изхвърлят от етажната собственост , но процедурата може да отнеме години и не е ясно кой ще стопанисва апартамента ….
4
Собственик
|
нерегистриран
04 ноември 2019, 17:05
15
0
Авторът е прав, че трябват по-строги мерки за тези, които не плащат. В нашия блок има едни наглеци, които не плащат за асансьор и чистачка.
3
|
нерегистриран
04 ноември 2019, 16:40
10
0
Статията може да не е много специализирана и в дълбочина, но авторът е прав. На повечето места етажната собственост е в лошо състояние и виновни за това са на първо място собствениците. Не глоби, а отстраняване от имота е решението, после срок за влизане в ред, след което принудителна продажба на нов собственик - това е решението. С това мърляво и безотговорно племе, коете все реве че няма пари за поддръжка на най-сериозния си актив, но не спира да харчи за глупости, по друг ред не става. Минават през градинката и входа като през турски гробища, като че не е тяхно. Един такъв с образование и претенции се изцепи на едно ОС: "Ами аз минавам само два пъти през входа, веднъж - на отиване за работа и веднъж - на връщане". Друг пък отряза радиатора и вместо да влезеш още долу на топло, вее студ. Абсурд е да ги накараш да затварят входната врата, написах им огромен плакат: "Затвори вратата - входът е част от твоя дом!" За почистване, изхвърляне на натрупаните по междинните площадки стари мебели, почистване на задръстените от боклуци мазета не ги търсете. И най-вече за пари, каквито все нямат. Натрупали сметки за ститици и хиляди, но не им пука щото апартаментът несеквестируем. Всичката смрад - вън, това е решението.
2
Професорът не е в час
|
нерегистриран
04 ноември 2019, 15:50
3
-12
ЗУЕС ,че не е цвете , не е.По-големият проблем обаче се казва ЗУТ, който е направен специално "за частници"/според признание на самата ДНСК/.Този ЗУТ продължава да допуска продажба на имот на "груб строеж", макар де юре никой да няма право да живее в такава сграда.Строител,който продаде на груб строеж имотите в нова сграда, се вече дистанцира от този строеж, тъй като не му дреме за "прецаканите" купувачи.В София, а може би и в цяла България ,е пълно с такива сгради на по 15 и повече години, в които "де факто" се живее , а "де юре" още не са възникнали в правния мир.Това според МРРБ е "върховенство на закона", а всъщност е 100 % строителна измама и обикновено пране на пари.Технически паспорти ли ? Не е възможно за сгради ,които не съществуват в правния мир.Есплоатацията на "страха", колко "живот" остава на сградата вече сме я чували,но не може да повлияе на никой.Защото аз ще попитам колко живот остава на наклонената кула в Пиза,колко живот остава на други подобни сгради на стотици години , които отдавна са победили времето...По този начин няма как да се навият "канарчетата" да се хванат на новите измами , които някой им предлага.Задължете със закон строителят да си завършва сградата и няма да има нужда от поръчкови статии като тази.
1
Старчока
|
нерегистриран
04 ноември 2019, 13:33
10
-11
Доста посредствена статия . Първо , паспортизацията се провали и трябва да се отмени . Кой с акъла си ще иска да се направи обследване на стотици хиляди сгради и кой да плати за това ? Такса "ремонт" се дължи от всички собственици , независимо къде живеят . Таксите за текущи общи сметки също трябва да се дължат от всички собственици - без значение дали живеят в блока - и да се даде възможност да е по облекчен ред - по равно или по апартамент. Глупост е и гласуването на акционерен принцип за всичко / как се гласува в етажни собственици със 100 или 200 апартамента/. Въобще уредбата трябва да се опрости максимално , а не да се търсят само глоби и санкции . Да се разчита само на общините е наивно - те си имат достатъчно друга работа . Хората трябва да се събудят , да си наемат адвокати и да се оправят . Най-лесно е само да се оплакваш ….
ТВОЯТ КОМЕНТАР
Име
Коментар
Снимка 1
Снимка 2
Снимка 3
Снимка 4
Снимка 5
Снимка 6
Въведете буквите и цифрите от кода в дясно